CENED – Certificazione ENergetica degli EDifici a Milano: cosa controllare prima di acquistare o affittare casa
Un appartamento può essere pubblicizzato in classe energetica D e avere un Attestato di Prestazione Energetica ormai non valido. Oppure può risultare in classe B senza garantire necessariamente bollette contenute. Sono situazioni differenti, ma entrambe mostrano perché la certificazione energetica meriti un controllo accurato durante una compravendita o la stipula di un contratto di locazione.
In Lombardia, il sistema di riferimento è CENED – Certificazione Energetica degli Edifici, attraverso il quale vengono gestiti l’accreditamento dei certificatori e il Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER). Il servizio consente anche ai cittadini di verificare l’esistenza e l’idoneità di un attestato depositato.
La questione interessa particolarmente il mercato residenziale milanese, dove appartamenti situati in edifici di epoche differenti possono presentare caratteristiche energetiche molto diverse. L’anno di costruzione, gli interventi di isolamento, la posizione dell’alloggio all’interno del condominio e gli impianti disponibili incidono sulle prestazioni dell’immobile.
Dal 3 giugno 2026 è inoltre in vigore un aggiornamento delle disposizioni regionali sull’efficienza energetica. Il cambiamento riguarda anche la disciplina della certificazione e rende opportuno distinguere gli obblighi documentali dalle nuove prescrizioni tecniche applicabili agli interventi edilizi.
Il ruolo di CENED nella certificazione energetica lombarda
Il sistema CENED è stato istituito dalla Regione Lombardia per disciplinare e gestire la certificazione energetica degli edifici sul territorio regionale. Le funzioni dell’organismo di accreditamento sono svolte da ARIA S.p.A., società regionale che cura, tra le altre attività, la gestione del catasto energetico, l’accreditamento dei professionisti e i controlli sugli attestati.
Attraverso CENED – Certificazione Energetica degli Edifici, ogni Attestato di Prestazione Energetica viene registrato nel Catasto Energetico Edifici Regionale secondo le procedure previste dalla normativa.
L’APE è un documento tecnico che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare, prendendo in considerazione le caratteristiche dell’involucro edilizio e degli impianti. Il suo contenuto consente di confrontare immobili differenti sulla base di criteri di calcolo uniformi.
La classificazione energetica viene espressa attraverso una scala che va dalla classe A4, associata alle prestazioni migliori, fino alla classe G, corrispondente alle prestazioni meno efficienti.
L’attestato riporta anche gli indici di prestazione energetica, informazioni sugli impianti, dati identificativi dell’immobile e raccomandazioni relative agli interventi che potrebbero migliorarne l’efficienza.
La presenza di un APE non certifica, tuttavia, la conformità urbanistica o catastale dell’abitazione, né sostituisce le verifiche tecniche relative allo stato di conservazione dell’edificio.
Compravendite e locazioni: quando l’APE è obbligatorio
Nelle compravendite immobiliari l’Attestato di Prestazione Energetica costituisce un documento obbligatorio, salvo le specifiche esclusioni previste dalla normativa.
Il proprietario deve mettere a disposizione dell’acquirente le informazioni sulla prestazione energetica fin dall’avvio delle trattative e consegnare l’attestato secondo le disposizioni applicabili. Nei trasferimenti a titolo oneroso, l’APE deve inoltre essere allegato all’atto nei casi previsti dalla legge.
Anche i contratti di locazione sono soggetti agli obblighi di certificazione. Per le nuove locazioni di singole unità immobiliari, l’attestato deve essere reso disponibile al conduttore, mentre l’obbligo di allegazione materiale al contratto segue regole differenti rispetto alla compravendita.
La disciplina distingue infatti la disponibilità dell’attestato, la consegna della documentazione e l’allegazione al contratto. Per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è prevista, in particolare, un’eccezione all’obbligo nazionale di allegazione, fermo restando quello di dotazione e informazione.
Negli annunci immobiliari devono comparire gli indicatori energetici prescritti, compresa la classe energetica. L’informazione è richiesta già nella fase pubblicitaria, senza attendere la conclusione della trattativa.
L’obbligo di certificazione può sussistere anche quando un appartamento è privo di impianto di riscaldamento. Le disposizioni lombarde prevedono infatti che gli immobili privi di impianti rilevanti ai fini energetici siano valutati secondo le modalità stabilite dalla disciplina regionale, salvo le esclusioni specificamente previste.
L’assenza di una caldaia non costituisce quindi, da sola, una ragione sufficiente per escludere l’obbligo di APE.
Come verificare se un attestato è valido
Prima di acquistare un’abitazione a Milano, una delle verifiche più semplici consiste nel controllare che l’attestato consegnato dal venditore risulti effettivamente registrato.
Il portale CENED – Certificazione Energetica degli Edifici mette a disposizione il servizio pubblico di visura APE, che consente di interrogare il Catasto Energetico Edifici Regionale utilizzando il codice identificativo dell’attestato oppure i dati catastali dell’immobile.
La ricerca permette di verificare l’esistenza e l’idoneità del documento depositato. È inoltre possibile scaricarne un facsimile, che non sostituisce l’attestato originale necessario per adempiere agli obblighi documentali.
La corrispondenza tra i dati dell’APE e quelli dell’appartamento è essenziale. Occorre prestare attenzione al subalterno catastale, all’indirizzo e all’identificazione dell’unità immobiliare, soprattutto negli edifici condominiali con numerosi appartamenti.
Un attestato riferito a un’altra unità dello stesso stabile non può essere considerato automaticamente valido per l’immobile oggetto della trattativa.
La validità temporale rappresenta un secondo elemento di controllo. L’APE ha normalmente una durata massima di dieci anni, ma la sua efficacia è subordinata al rispetto delle condizioni previste dalla normativa, comprese quelle relative agli impianti termici.
Gli interventi che modificano le prestazioni energetiche dell’edificio possono rendere necessario un nuovo attestato anche prima della scadenza decennale.
La sostituzione dell’impianto di climatizzazione, un intervento importante sull’involucro o una riqualificazione che modifica le caratteristiche energetiche richiedono quindi una valutazione della documentazione esistente.
La data riportata sull’APE, da sola, non basta a stabilirne l’idoneità.
Il decreto regionale del 15 maggio 2026 e le nuove disposizioni
La disciplina lombarda è stata aggiornata con il decreto n. 6437 del 15 maggio 2026, che ha sostituito le precedenti disposizioni definite dal decreto n. 18546 del 18 dicembre 2019.
Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 3 giugno 2026, in coordinamento con l’aggiornamento nazionale dei requisiti minimi di prestazione energetica introdotto dal decreto ministeriale del 28 ottobre 2025.
Il provvedimento regionale recepisce inoltre disposizioni relative all’integrazione delle fonti energetiche rinnovabili negli edifici, comprese quelle contenute nel decreto legislativo 199/2021 e nella deliberazione regionale n. XII/6153 dell’11 maggio 2026.
Le modifiche riguardano, tra gli altri aspetti, i requisiti tecnici degli edifici di nuova costruzione, le ristrutturazioni importanti, gli interventi di riqualificazione energetica e le modalità di calcolo delle prestazioni.
Sono disciplinati anche gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili per soddisfare parte del fabbisogno energetico destinato alla climatizzazione e alla produzione di acqua calda sanitaria.
Il decreto comprende inoltre allegati dedicati al modello dell’Attestato di Prestazione Energetica, alla targa energetica, agli annunci commerciali e alle metodologie di calcolo.
Non tutte le prescrizioni riguardano indistintamente gli appartamenti esistenti. I requisiti progettuali applicabili a una nuova costruzione, per esempio, non comportano automaticamente che ogni abitazione già edificata debba essere adeguata immediatamente agli stessi standard.
Anche la decorrenza degli obblighi relativi alle fonti rinnovabili deve essere valutata considerando le specifiche disposizioni e le scadenze previste per le diverse categorie di intervento.
Per il mercato milanese, questa distinzione è particolarmente rilevante nelle operazioni che interessano edifici esistenti e appartamenti sottoposti a lavori di ristrutturazione.
Un immobile dotato di un APE redatto prima del giugno 2026 non diventa automaticamente irregolare per effetto dell’aggiornamento normativo. La sua validità deve essere verificata secondo le regole applicabili agli attestati già registrati e alle eventuali modifiche successive dell’edificio.
Classe energetica e bollette: perché i valori possono essere diversi
Uno degli equivoci più frequenti riguarda il rapporto tra la classe energetica indicata nell’APE e le spese effettivamente sostenute per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda.
La certificazione energetica utilizza condizioni convenzionali di funzionamento dell’edificio, necessarie per rendere confrontabili le prestazioni di immobili differenti.
Il principale indicatore utilizzato per determinare la classe è l’EPgl,nren, ossia l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, espresso in kilowattora per metro quadrato all’anno.
Questo valore rappresenta la quantità annuale di energia primaria non rinnovabile calcolata secondo la metodologia prevista. Non coincide necessariamente con l’energia acquistata dall’utente e non può essere trasformato direttamente nell’importo di una bolletta.
Il consumo reale dipende da numerosi fattori che l’APE non può prevedere individualmente.
La temperatura mantenuta negli ambienti, il numero degli occupanti, le ore di funzionamento degli impianti, le condizioni climatiche effettive e le modalità di utilizzo dell’abitazione possono determinare differenze significative rispetto ai valori teorici.
Un appartamento abitato stabilmente da una famiglia può avere consumi differenti rispetto a un’unità con caratteristiche energetiche equivalenti utilizzata soltanto per alcuni mesi.
Nel caso dei condomini milanesi con riscaldamento centralizzato, entrano inoltre in gioco le modalità di contabilizzazione, le quote fisse e variabili e i costi di gestione dell’impianto comune.
La spesa annua effettiva può comprendere componenti che non derivano direttamente dal fabbisogno energetico convenzionale dell’abitazione.
Per valutare i costi di gestione di una casa, l’APE dovrebbe quindi essere esaminato insieme alla documentazione condominiale, alle caratteristiche dell’impianto e, quando disponibili, ai consumi energetici registrati negli anni precedenti.
Gli elementi che incidono sulle prestazioni di un appartamento a Milano
La classe energetica dipende dalle caratteristiche dell’immobile e non può essere dedotta semplicemente dall’epoca di costruzione.
Un edificio storico riqualificato può presentare prestazioni migliori rispetto a una costruzione più recente che non abbia beneficiato di interventi significativi sull’involucro o sugli impianti.
La presenza di isolamento termico sulle pareti, la qualità dei serramenti, la dispersione attraverso la copertura e il rendimento dei sistemi di climatizzazione contribuiscono al risultato finale.
Anche la posizione dell’appartamento all’interno dell’edificio assume rilievo. Un alloggio all’ultimo piano, direttamente esposto verso una copertura non isolata, può avere esigenze energetiche differenti da un’abitazione situata tra due piani riscaldati.
L’esposizione solare e le superfici disperdenti incidono sul fabbisogno di climatizzazione. Le condizioni possono risultare particolarmente diverse tra appartamenti d’angolo, unità interne e abitazioni poste sopra locali non riscaldati.
Nel mercato residenziale milanese, caratterizzato dalla presenza di edifici condominiali costruiti in periodi molto differenti, questi elementi possono spiegare perché appartamenti situati nello stesso quartiere abbiano classificazioni energetiche distanti.
La valutazione della prestazione energetica deve però rimanere distinta dalla stima del valore commerciale.
Un immobile efficiente può risultare interessante per i potenziali costi di gestione e per le esigenze di comfort, ma non esiste una maggiorazione di prezzo automaticamente determinabile dalla sola classe energetica.
Posizione, superficie, stato manutentivo, piano, presenza dell’ascensore, distribuzione degli ambienti e condizioni del mercato locale continuano a incidere sulla valutazione economica.
L’eventuale differenziale di prezzo associato all’efficienza energetica deve essere verificato attraverso dati comparabili e non può essere ricavato direttamente dall’attestato.
Come individuare un certificatore energetico accreditato
La redazione dell’APE deve essere affidata a un professionista in possesso dei requisiti previsti dalla normativa e accreditato presso il sistema regionale.
Il portale CENED – Certificazione Energetica degli Edifici mette a disposizione un servizio dedicato alla ricerca dei certificatori, attraverso il quale è possibile individuare professionisti iscritti nell’elenco regionale.
La verifica dell’accreditamento è utile soprattutto quando il proprietario riceve preventivi attraverso intermediari o piattaforme commerciali.
Il prezzo del servizio non costituisce, da solo, un indicatore dell’affidabilità tecnica dell’attestato.
La procedura di certificazione richiede infatti la raccolta dei dati necessari alla modellazione energetica dell’immobile, la valutazione delle caratteristiche dell’involucro e degli impianti e la corretta applicazione della metodologia di calcolo.
Le disposizioni regionali prevedono almeno un sopralluogo presso l’unità immobiliare oggetto di certificazione, finalizzato alla verifica delle informazioni necessarie per predisporre l’attestato.
Il sopralluogo permette al professionista di esaminare le condizioni effettive dell’abitazione e di confrontarle con la documentazione disponibile.
Tra gli elementi rilevanti rientrano le caratteristiche costruttive, i serramenti, gli impianti presenti e gli eventuali interventi di riqualificazione energetica già effettuati.
Il certificatore deve inoltre rispettare i requisiti di indipendenza e le condizioni di incompatibilità stabilite dalla disciplina regionale.
Una volta completata la procedura, l’APE deve essere firmato digitalmente e registrato nel Catasto Energetico Edifici Regionale.
La semplice consegna di un documento predisposto dal tecnico, senza il completamento degli adempimenti richiesti, non equivale al rilascio di un attestato regolarmente valido.
Le verifiche da effettuare prima del rogito o della firma del contratto
Durante l’acquisto di un appartamento, il controllo della certificazione energetica dovrebbe avvenire prima della fase conclusiva della trattativa.
Attendere il rogito per accertare l’esistenza dell’APE può rendere necessario recuperare documenti mancanti o chiarire eventuali incongruenze tra l’attestato e lo stato dell’immobile.
La prima verifica riguarda l’identificazione dell’unità immobiliare. I dati catastali riportati nel documento devono essere confrontati con quelli dell’abitazione oggetto della compravendita.
Occorre poi controllare la data di emissione, l’eventuale presenza di interventi energeticamente rilevanti successivi e la registrazione nel catasto regionale.
La classe energetica deve essere letta insieme agli indici di prestazione e alle informazioni sugli impianti. Due abitazioni appartenenti alla stessa classe possono avere comunque fabbisogni energetici differenti.
Le raccomandazioni contenute nell’attestato meritano una particolare attenzione quando l’immobile richiede lavori di riqualificazione. Possono indicare interventi utili a migliorare le prestazioni energetiche, ma non sostituiscono un progetto tecnico o un preventivo dettagliato.
Una raccomandazione relativa all’isolamento dell’edificio, per esempio, non permette di stabilire automaticamente la spesa necessaria per realizzare un cappotto termico condominiale. La fattibilità dipende dalle caratteristiche costruttive, dagli eventuali vincoli e dalle decisioni dell’assemblea.
Per gli appartamenti inseriti in condomini con impianti centralizzati, è opportuno conoscere anche le condizioni di manutenzione e gestione dell’impianto termico.
Il sistema CENED – Certificazione Energetica degli Edifici permette di controllare la documentazione energetica depositata, mentre le verifiche sullo stato degli impianti e sulle spese condominiali richiedono ulteriori informazioni.
La distinzione è decisiva soprattutto quando l’acquirente intende programmare interventi dopo l’acquisto: un APE può individuare possibili miglioramenti energetici, ma soltanto un’analisi tecnica ed economica specifica consente di stimarne i costi, i risparmi conseguibili e i tempi di recupero dell’investimento.
