Piano Straordinario Casa di Milano, presentati 89 masterplan: i prossimi passaggi per i nuovi quartieri

Il Comune di Milano ha ricevuto 89 masterplan per la trasformazione di due grandi aree urbane, Porto di Mare e Zama-Salomone, mentre sono arrivate due offerte per la realizzazione di abitazioni a canone calmierato negli ambiti dell’ex Palasharp e di via San Romanello. I risultati, comunicati da Palazzo Marino il 27 ottobre 2026, segnano la chiusura di una fase del Piano Straordinario Casa di Milano e aprono quella delle valutazioni tecniche, dalla quale dipenderanno le successive decisioni sugli interventi.

I numeri riguardano due procedure differenti. I masterplan sono stati presentati nell’ambito di un concorso internazionale di progettazione per definire il futuro assetto di due quartieri, mentre le offerte per ex Palasharp e San Romanello provengono da operatori interessati a sviluppare e gestire edilizia residenziale sociale su terreni comunali.

La distinzione è sostanziale: gli 89 elaborati rappresentano proposte progettuali ancora da selezionare, mentre le due offerte devono superare le verifiche previste dai rispettivi bandi. Nessuno dei risultati annunciati equivale, al momento, alla consegna di nuove abitazioni.

Porto di Mare e Zama-Salomone, due aree strategiche per la trasformazione urbana

La partecipazione più consistente riguarda Porto di Mare, nella parte sudorientale della città. Per quest’area, estesa per circa 150mila metri quadrati, sono stati depositati 52 masterplan. Altri 37 elaborati interessano l’ambito compreso tra via Zama e via Salomone, che supera i 16mila metri quadrati.

Il concorso internazionale, pubblicato nel luglio 2026, è stato concepito per individuare soluzioni capaci di integrare la funzione residenziale con gli altri elementi necessari alla costruzione di un quartiere. I progetti dovranno quindi confrontarsi con la distribuzione degli edifici, l’organizzazione degli spazi pubblici, la presenza del verde, i collegamenti e l’accessibilità ai servizi.

Le due aree rappresentano una parte rilevante del patrimonio fondiario coinvolto nel Piano Straordinario Casa di Milano, che interessa complessivamente circa 250mila metri quadrati di proprietà comunale distribuiti in 15 ambiti.

L’estensione degli interventi spiega perché il Comune abbia scelto un concorso di progettazione. Una trasformazione di queste dimensioni richiede un disegno urbanistico complessivo, nel quale la collocazione delle abitazioni sia compatibile con le infrastrutture esistenti e con quelle eventualmente necessarie.

Un masterplan definisce l’impostazione generale di questa trasformazione. Può indicare l’organizzazione degli isolati, le relazioni tra gli edifici, la viabilità e gli spazi collettivi, ma non coincide con un progetto esecutivo pronto per essere realizzato.

La selezione degli elaborati rappresenta quindi un passaggio preliminare. Il numero delle proposte ricevute dimostra l’interesse del mondo della progettazione, senza fornire ancora indicazioni definitive sulla quantità di abitazioni che verranno costruite, sui costi effettivi o sulle tempistiche di completamento.

Le commissioni al lavoro: le scadenze di dicembre

Per i concorsi relativi a Porto di Mare e Zama-Salomone, il Comune ha nominato il 27 ottobre la commissione incaricata di esaminare le proposte.

Secondo il calendario comunicato dall’Amministrazione, i lavori di valutazione dovranno concludersi entro il 1° dicembre 2026, mentre la pubblicazione della graduatoria è prevista per il 10 dicembre.

La commissione dovrà individuare gli elaborati maggiormente rispondenti agli obiettivi dei concorsi. La qualità architettonica costituisce una componente della valutazione, ma una proposta destinata a orientare lo sviluppo di un intero quartiere deve affrontare anche problemi di fattibilità e di integrazione urbana.

La graduatoria non determinerà l’immediata apertura dei cantieri. Una volta individuate le soluzioni progettuali, saranno necessari gli ulteriori approfondimenti tecnici, amministrativi ed economici previsti per lo sviluppo degli interventi.

Dovranno inoltre essere definiti gli aspetti legati alla realizzazione delle opere, alle eventuali autorizzazioni, alla compatibilità urbanistica e alle modalità di finanziamento.

Per il Piano Straordinario Casa di Milano, la fase che si apre è dunque importante soprattutto perché consentirà di passare da un insieme di ipotesi progettuali a soluzioni selezionate sulle quali impostare il lavoro successivo.

Ex Palasharp e San Romanello, due offerte per gli alloggi a canone calmierato

Diverso è il percorso previsto per le aree dell’ex Palasharp, in via Sant’Elia a Lampugnano, e di via San Romanello, nel quartiere Quinto Romano.

In questo caso il Comune ha ricevuto una proposta per ciascun ambito, a conclusione dei bandi aperti nell’aprile 2026 e rivolti agli operatori privati e del privato sociale.

L’area di San Romanello misura circa 7.200 metri quadrati, mentre quella dell’ex Palasharp interessa un compendio di circa 18mila metri quadrati. Entrambe rientrano nella strategia comunale di utilizzare terreni pubblici per incrementare la disponibilità di abitazioni in locazione a prezzi inferiori a quelli ordinariamente richiesti dal mercato.

I bandi riguardavano anche una terza area, in via Bovisasca, per la quale non sono pervenute offerte. Il risultato evidenzia una partecipazione più limitata rispetto a quella registrata nei concorsi di progettazione.

La differenza dipende anche dalla natura delle procedure. Nel concorso internazionale viene richiesto di proporre un assetto urbanistico, mentre nei bandi per l’edilizia sociale gli operatori devono assumere impegni economici e gestionali collegati alla costruzione e alla successiva locazione degli immobili.

Le due offerte saranno esaminate da una commissione tecnica incaricata di verificarne la conformità ai requisiti stabiliti. La prima seduta pubblica per l’apertura delle buste, limitatamente alla documentazione amministrativa, è fissata per giovedì 29 ottobre.

Soltanto dopo le verifiche previste sarà possibile determinare se le candidature possiedano i requisiti necessari per procedere verso l’assegnazione delle aree.

La presenza di un unico offerente per ciascun ambito non garantisce automaticamente l’esito positivo. Le proposte devono comunque rispettare le condizioni economiche, tecniche e amministrative stabilite dall’Amministrazione.

Diritto di superficie per 90 anni e affitti calmierati: le condizioni dei bandi

Uno degli elementi centrali del Piano Straordinario Casa di Milano riguarda le condizioni imposte agli operatori che intendono utilizzare il patrimonio comunale.

Per le aree dell’ex Palasharp, di San Romanello e di Bovisasca, i bandi prevedono la concessione del diritto di superficie per 90 anni. Questo strumento consente al soggetto selezionato di realizzare e gestire gli immobili secondo le condizioni contrattuali stabilite, senza comportare una normale vendita della proprietà del terreno.

Il Comune ha scelto di valorizzare le aree attraverso una concessione a corrispettivo simbolico, collegata all’obbligo di sviluppare abitazioni destinate alla locazione sociale.

Il parametro economico più rilevante è il canone medio massimo di 90 euro al metro quadrato all’anno, da rispettare per almeno 30 anni.

Applicando tale valore a un appartamento di 50 metri quadrati si ottiene un canone annuo di 4.500 euro, equivalente a 375 euro mensili. Si tratta di un calcolo indicativo sul parametro medio previsto dal bando, non di un prezzo individuale già fissato per ciascun futuro alloggio.

Il canone effettivo potrà dipendere dalle caratteristiche delle abitazioni e dalle disposizioni applicabili al singolo intervento. Inoltre, il valore indicato non permette da solo di determinare l’intero costo abitativo, che può comprendere ulteriori spese.

Le condizioni economiche costituiscono uno degli aspetti più delicati della procedura. Gli operatori devono sostenere investimenti edilizi e costi di gestione, mantenendo contemporaneamente gli affitti entro limiti definiti dal Comune.

La sostenibilità finanziaria delle operazioni dipende quindi dall’equilibrio tra costo di costruzione, durata della concessione, condizioni di finanziamento e ricavi attesi dalle locazioni.

Le misure approvate dall’Amministrazione nel marzo 2026 prevedono anche risorse pubbliche destinate a interventi preliminari, fra cui demolizioni e bonifiche. Per l’ex Palasharp sono contemplate operazioni riguardanti la struttura esistente e le eventuali criticità ambientali dell’area.

Queste attività assumono particolare rilievo perché le condizioni fisiche dei terreni possono incidere sensibilmente sulla realizzabilità degli interventi e sui relativi costi.

Il precedente del 2025 e la difficoltà di coinvolgere gli operatori

Il risultato delle ultime procedure deve essere letto anche alla luce delle precedenti iniziative comunali.

Nel 2025 una fase esplorativa del Piano Casa aveva raccolto 24 manifestazioni di interesse da parte di 14 operatori. Il percorso successivo aveva però ridotto sensibilmente il numero delle proposte concretamente proseguite, fino a un intervento riguardante 33 alloggi in via Demostene.

L’esperienza aveva evidenziato le difficoltà di trasformare l’interesse iniziale in operazioni economicamente sostenibili e coerenti con i requisiti pubblici.

Nel marzo 2026 il Comune è intervenuto sulle condizioni del programma, definendo nuovi indirizzi per le concessioni delle aree e per la realizzazione degli alloggi a canone calmierato.

Anche le scadenze dei bandi relativi a ex Palasharp, San Romanello e Bovisasca sono state prorogate, fino al termine del 26 ottobre 2026.

Le due offerte ricevute rappresentano quindi un risultato da esaminare rispetto agli obiettivi di partenza. Da un lato confermano la presenza di operatori interessati a sviluppare interventi abitativi sociali; dall’altro mostrano che l’attrattività economica delle aree non è uniforme.

L’assenza di candidature per Bovisasca pone inoltre una questione concreta sull’utilizzo futuro di quel compendio. Un eventuale nuovo tentativo di assegnazione richiederebbe ulteriori decisioni amministrative, che non possono essere considerate già assunte.

La capacità del Piano Straordinario Casa di Milano di produrre risultati dipenderà anche dall’efficacia dei meccanismi di collaborazione tra settore pubblico e operatori immobiliari, chiamati a realizzare progetti con vincoli di accessibilità economica particolarmente stringenti.

Quali ricadute sono possibili sul patrimonio abitativo milanese

L’obiettivo generale del programma comunale è ampliare la disponibilità di abitazioni accessibili, con particolare attenzione alla domanda proveniente da lavoratori, giovani e famiglie che incontrano difficoltà a sostenere i canoni del mercato privato.

La strategia annunciata dall’Amministrazione punta, nell’arco di dieci anni, a contribuire alla realizzazione di 10mila abitazioni a prezzi calmierati.

Si tratta di un obiettivo programmatico, che non coincide con un numero di alloggi già finanziati, autorizzati o in costruzione.

Per gli interventi nelle tre aree oggetto dei bandi, il programma individua una prima fase che dovrebbe contribuire alla realizzazione di circa 2.500 abitazioni. Per Porto di Mare e Zama-Salomone le previsioni progettuali richiamate nelle procedure indicano complessivamente circa 2mila alloggi, ma la consistenza finale dovrà essere definita attraverso gli sviluppi successivi.

La disponibilità di nuovi terreni edificabili costituisce una condizione necessaria, ma il patrimonio abitativo aumenterà concretamente soltanto quando gli interventi saranno completati e gli appartamenti potranno essere assegnati.

Occorre inoltre distinguere le diverse componenti dell’offerta pubblica e sociale. Gli alloggi a canone calmierato previsti dal Piano Casa rispondono a condizioni specifiche di locazione e non devono essere automaticamente assimilati alle abitazioni dei Servizi Abitativi Pubblici, tradizionalmente destinate ai nuclei che possiedono determinati requisiti economici e sociali.

Per l’ex Palasharp è prevista anche una componente di edilizia residenziale pubblica, che potrà contribuire ad ampliare le tipologie di offerta abitativa nell’ambito dell’intervento.

Sul piano urbanistico, gli effetti potenziali riguardano anche la qualità dei quartieri. La trasformazione di Porto di Mare e Zama-Salomone potrebbe introdurre nuove residenze, spazi collettivi, collegamenti e servizi in aree che richiedono una pianificazione coordinata.

La quantità di abitazioni realizzabili dovrà tuttavia essere valutata insieme alla capacità delle infrastrutture e dei servizi di sostenere l’insediamento di nuovi residenti. Una maggiore densità abitativa richiede infatti un’organizzazione adeguata della mobilità, delle reti tecnologiche e delle attrezzature di quartiere.

Dalle graduatorie ai cantieri, i passaggi ancora da completare

Il calendario delle prossime settimane consentirà di conoscere gli esiti della selezione dei masterplan e di avviare le verifiche sulle offerte per le concessioni.

Per Porto di Mare e Zama-Salomone, la graduatoria prevista a dicembre individuerà le soluzioni progettuali sulle quali sviluppare le fasi successive. Il percorso potrà richiedere approfondimenti e ulteriori elaborazioni prima di arrivare alla definizione degli interventi realizzabili.

Per ex Palasharp e San Romanello, il passaggio decisivo sarà invece l’esame delle candidature sotto il profilo amministrativo e tecnico, seguito dagli eventuali provvedimenti di assegnazione.

In entrambi i casi resteranno da affrontare le attività necessarie per passare dalla programmazione alla realizzazione: definizione dei progetti, verifiche urbanistiche, autorizzazioni, eventuali bonifiche, organizzazione finanziaria e affidamento dei lavori secondo le procedure applicabili.

La pubblicazione di una graduatoria o l’individuazione di un operatore non rappresentano quindi la data di inizio della costruzione, così come l’apertura di un cantiere non determina automaticamente la disponibilità degli alloggi.

Un ulteriore aspetto riguarda la futura gestione delle abitazioni. La durata degli impegni sui canoni richiederà strumenti di controllo capaci di verificare nel tempo il rispetto delle condizioni concordate, soprattutto per operazioni nelle quali la disponibilità di suolo pubblico costituisce una componente essenziale dell’equilibrio economico.

Le prossime decisioni del Comune permetteranno di chiarire quali interventi del Piano Straordinario Casa di Milano potranno effettivamente avanzare verso la realizzazione e quali richiederanno ulteriori passaggi progettuali o amministrativi.

La prima scadenza è quella del 29 ottobre, con l’apertura della documentazione amministrativa relativa alle offerte per ex Palasharp e San Romanello. Per i grandi ambiti di Porto di Mare e Zama-Salomone, invece, il prossimo appuntamento determinante resta la valutazione degli 89 masterplan, con la graduatoria attesa il 10 dicembre 2026.